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임차권등기명령제도에 대한 안내
1.임차권등기명령제도란 어떠한 제도인가
임차권등기명령제도는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도를 말한다.
달리 임차권등기명령절차라고도 한다.
종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.
그래서 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령제도를 도입하였다.
이 제도는 지난 IMF 시절 부동산가격 및 전세가의 하락으로 인하여 전세금을 반환받지 못한 임차인의 전세금 반환분쟁이 폭주하자 정부가 이에 대한 해결책의 한 방편으로 임차인이 기존의 대항요건을 유지하면서 용이하게 이사할 수 있도록 하므로써 이를 완화해 보고자 도입되었다.
위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었다.
2.임차권등기명령절차는 어떻게 진행되나
임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서
등본(임차권등기명령 결정 등본)을 첨부하여 임차권등기을 촉탁하여야 하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입함으로써 종료된다.
3.임차권등기가 경료되면 어떠한 효과가 발생하나
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는것은 이미 위에서 설명하였다. 그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하셔야 한다는 것이다.
또 만일 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권 등기가 경료되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 또는 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 유의해야 한다.
4.유의사항 및 경과조치
이 제도는 보증금(전세금)을 반환받지 못하고 이사 가야 할 사정이 있는 주택의 세입자를 보호하기 위하여, 기존에 취득한 세입자의 대항요건과 우선변제권의 효력을 주민등록전출 및 점유이전 후에도 계속 유지시키고 또한 이를 등기부에 공시함으로써 동 건물에 입주하고자 하는 선의의 제3자를 보호할 목적으로 도입된 제도일 뿐, 그 외의 특별한 권리를 임차인에게 부여하는 제도가 아니므로 아래 사항을 유념해야 한다.
가.임차권등기의 신청절차상 유의사항
1)이 제도에 의한 임차권등기를 신청하기 위해서는 임대차(전세)가 종료하여야 한다. 따라서 계약기간이 만료되어 임대차(전세)가 종료된 후이거나 또는 임차부동산이 법원경매 또는 공매의 목적물이 되어 세입자의 배당요구로 기존의 임대차(전세)계약이 종료된 후가 아니면 이를 신청할 수 없다. 다시말해서 경매시 배당요구 또는 계약기간만료 등으로 기존 임대차(전세)가 종료된 후가 아니면 세입자의 여타 사정에 의한 전출 및 이사목적으로는 이를 신청할 수 없다는 말이다.
2)기존의 임대차(전세)가 종료된 후에도 세입자가 보증금(전세금)을 반환받지못하는 상태에 있어야 한다.
나.경매와 관련한 임차권등기의 효력상 유의사항
1)기존 대항요건과 우선변제권이 인정될 뿐이므로 전입 후 확정일자를 받지 아니한 세입자는 이 제도에 기한 임차권등기를 하더라도 기존의 전입효력만 유지될 뿐 확정일자에 의한 우선변제권의 전세권등기일 (접수일)을 기준으로 발생한다는 사실이다.
2)임차주택에 등기부상 여타 권리보다 앞서 전입 및 입주한 소위 대항력 있는 임차인이 확정일자 없이 이 제도에 의한 임차권등기만를 경료한 후 이사했을 때 동 부동산을 목적으로 한 경매/공매 진행시에는 동 임차인의 권리를 어떻게 처리하여야 하나?
아직 이에 대한 대법원 판례가 없어 조심스러운 점은 있지만 주택임대차 보호법 제3조의3 에서 기존의 대항력이 유지된다고 한 취지로 보아 우선변제권의 효력발생일이 임차권등기일이 되므로 인하여 배당액이 보증금(전세금)에 미치지 못할 때에는 적어도 배당받지 못한 보증금(전세금) 에 대해서는 낙찰자에게 그 반환을 청구할 수 있다고 보아야 합당하다.또한 적어도 동 부동산을 목적으로 한 경매절차에서 만큼은 이 제도에 의한 임차권등기가 경료되면 기존의 임대차계약은 임대차(전세)계약이 종료된 상태에서 보증금(전세금)을 반환받을 때까지만 임대차(전세)의 효력이 유지되는 것으로 보는 것이 합당하므로, 설혹 잔여계약기간이 남아 있다 하더 라도 낙찰자에게 잔여계약기간에 대한 효력은 주장할 수 없다고 보아야 한다.
3)이 제도에 의한 임차권등기가 경료된 부동산을 목적물로 하는 경매가 진행되는 경우에 이 임차권등기의 권리자인 임차인이 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있나?
이에 대해서도 명시적인 관련규정 및 대법원판례가 없어 조심스러운 점은 있지만, 동 임차인이 민사소송법 제607조3호의 권리신고 없어도 당연히 경매절차의 이해관계인이 되는 "등기부에 기입된 부동산위의 권리자"에 해당한다는 점, 저당권 등의 담보물권과 마찬가지로 우선변제권이 있다는 점, 낙찰로 임차권등기가 소멸한다는 점, 배당요구의 방식에는 특별한 양식 이 없다는 점 및 95다34415/98다7179/94다57718 등 수차례 대법원판례에서 압류의 효력발생 전(경매기입등기경료 전)에 등기한 저당권자 등의 담보 권자/가압류채권자에게 별도의 배당요구 없이도 등기부상 공시(표기)만으로 당연히 배당요구의 효력이 인정된다고 한 취지 등을 볼 때,동 임차인에게도 임차권등기의 공시만으로 배당요구의 효력을 인정함이 합당하므로 별도의 배당요구가 없더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 취급하여야 한다고 본다.(현 실무처리 또한 동일함)
다만 저당권자 등 담보권자 및 가압류권자와의 형평을 위하여 배당요구의 효력인정은 경매기입등기 전에 임차권등기를 경료한 임차인에 한하고 경매기입등기 후 등기를 경료한 임차인은 별도로 배당되어야만 배당요구의 효력이 인정된다고 보는 것이 합당하다.
4)이 제도에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 설혹 소액임차인에 해당하더라도 동 주택의 경매시 주택임대차보호법 제8조에 규정된 소액보증금 중 일정액을 보호받을 수 없다.(동법 제3조⑥항) 이는 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 경료한 기존 임차인을 보호하기 위한 조치이다. 한마디로 임차권등기가 경료된 주택에 입주한 세입자는 소액임차인으로 인정받을 수 없다는 말이다.
다.경과조치
1)임차권등기명령제도에 대한 규정은 주택임대차보호법의 보호대상인 주택에 한하고 또한 채권적 전세(미등기전세를 말하는 것으로 우리가 흔히 하는 월세지급 없는 전세를 말한다)에도 준용한다.
2)임차권등기명령제도에 대한 효력은 임대인의 협력을 얻어서 하는 민법 제 621조의 규정에 의한 주택임대차등기에도 준용한다.(동법 제3조의4 제①항) 다만 동법 시행 전(99. 3. 1. 전)에 이미 경료된 임대차등기에 대하여는 동법 시행 전에 이미 등기된 담보권자 등의 보호를 위하여 이를 적용하지 아니한다.(동법 부칙 ③항)
5.임차권등기명령신청은 어느 법원에 접수시켜야 하나?
임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 접수시키면 된다.
6.임차권등기명령신청은 어떻게 하여야 하나요?
임차권등기명령신청을 할 때에는 임차권등기명령신청서와 등기부등본 등 각종 첨부 서류를 제출하여야 합니다(자세한 내용은 10.임차권등기명령 신청시 구비서류 안내 참조).
변호사·법무사에게 의뢰함이 없이 신청서류를 스스로 작성하여 임차권등기 명령신청을 하는 경우에 그 자세한 작성 방법에 관하여는 11.임차권등기명령 신청서류 작성방법을참조하여 주시기 바랍니다.
7.임차권등기명령신청시 어느 정도의 절차비용이 소요되나 ?
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고,
관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시·군법원 중 고양, 남양주, 안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시·군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를우표로 납부하여야 한다. 그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 1,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하여야 한다.
[⇒ 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이 3,000원 미만인 경우에는 3,000원), 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원이다.]
*물론 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용 모두를 임대인에게 청구할 수 있다.(동법 제3조3호⑧항)
8.촉탁에 의하여 경료된 등기의 등기명의인표시변경등기의 신청이 가능한까?
법원의 촉탁에 의하여 가압류등기, 가처분등기 및 주택임차권등기명령에 의한 주택임차권등기가 경료된 후 등기명의인의 주소, 성명 및 주민등록번호의 변경으로 인한 등기명의인 표시등기는 등기명의인의 신청에 의하여 이를 할 수 있다.
10.임차권등기명령신청시 구비서류 안내
가. 임차권등기명령신청서류는 다음과 같이 이루어져야 한다.
(1) "임차권등기명령신청서"라는 제목의 서면
(2) 다음과 같은 종류의 각종 첨부서류
① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
③ 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서사본
④ 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본
⑤ 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설 이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
(3) 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.
나. 신청인은 임차권등기명령신청서류를 법원에 제출하기 전에 임차권등기 명령신청서의 기재에 누락이 있는지 여부와 필요한 첨부 서류를 모두 구비하였는지 여부를 잘 확인하기 바람.
11.임차권등기명령신청서 [별첨 양식] 의 작성방법
가. 당사자란
「신청인(임차인)」란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여야 한다.
그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여야 한다.
「피신청인(임대인)」란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를 확인하여 정확히 기재하여야 한다.
나. 신청취지란
「신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 별첨 신청서양식을 참조하기 바람.
기재시에 주의하실 사항은,
첫째 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고,
둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며,
셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 "별지목록 기재 건물에 관하여…"부분을 "별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에관하여…"라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하여야 한다.
다. 신청이유란
「신청이유」란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당 한지 여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여야 한다.
즉 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차 기간의 만료 또는 경매시 배당요구 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재 하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.
그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고 기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하는 것이 바람직하다.
12.주택임차권등기명령 신청서 양식
주택임차권등기명령신청서
신 청 인 (임차인) 성 명: ( ― )
주 소:
연락 가능한 전화(FAX 또는 호출)번호 :
피신청인(임대인) 성 명:
주 소:
신 청 취 지
별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다 라는 결정을 구합니다.
아 래
1. 임대차계약일자 : 19 . . .
2. 임차보증금액 : 금 원, 차임 : 금 원
3. 주민등록일자 : 19 . . .
4. 점유개시일자 : 19 . . . 5. 확 정 일 자 : 19 . . .
신 청 이 유
첨 부 서 류
1. 건물등기부등본
2. 주민등록등본
3. 임대차계약증서 사본 4. 19 . . .
2000. 9.
신 청 인 (인)
○ ○ 지방법원 ○ ○ 지원 귀중
(주) 1. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(6,780원)를
현금으로 송달료수납은행에 납부하시기 바랍니다.
2. 임차보증금액란에는 신청 당시까지 반환받지 못한 금액을 기재하고 ,
주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는
차임란을 공란으로 하여 주십시오.
3. 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는
예컨대 별지목록 기재 건물에 관하여… 부분을 별지목록 기재 건물 중
별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분
방 ○○㎡에 관하여… 라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고,
그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.
*작성일/작성자: 2000. 7.10./운영자 박철웅,
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임차권등기명령 신청
